您提出的“物业管理区域的划分由什么决定”这一问题，核心取决于规划文件与实际物业形态的结合。以下为您分情况说明：
物业管理区域的划分主要由建设单位的物业建设用地规划许可证确定的红线范围、物业的共用设施设备配置、社区建设等因素综合决定。

1. 若存在建设单位的物业建设用地规划许可证：则以该许可证确定的红线范围为基础划分，这是划分的核心法定依据。
2. 若物业存在共用设施设备（如共用的供水供电管网、电梯系统）：需将共用设施设备覆盖的区域纳入同一物业管理区域，确保设施维护的统一性。
3. 若涉及社区建设需求：如为匹配居委会管辖范围、保障社区服务的便利性，划分时会结合社区规划进行调整。
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物业管理区域划分存在一些特殊情况，会影响最终结果，以下为您说明：
1. 历史遗留的老旧小区：若小区建设时未办理规范的建设用地规划许可证，划分需结合历史使用习惯、社区居委会管辖范围等实际情况调整，可能突破常规红线范围，以保障老旧设施的统一维护。
2. 分期开发的大型物业：若物业分期开发且共用设施设备分期建设，前期可按已建成区域划分临时物业管理区域，待全部建成后，结合整体规划调整为正式区域，临时区域的划分需向主管部门备案。
3. 跨行政区域的物业：若物业建设用地红线跨两个区，划分时需由两地主管部门协商确定，确保后续管理职责不出现交叉或空白。
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针对您询问的物业管理区域划分依据问题，我们结合《物业管理条例》的相关规定为您分析法律适用逻辑：
根据《物业管理条例》（最新修订版）第九条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

首先，该条款明确了划分的核心考量因素为共用设施设备、建筑物规模、社区建设，直接回应了“划分由什么决定”的问题；其次，条款授权省级政府制定具体办法，意味着不同省份可能存在细化规则，但均需围绕上述核心因素展开。因此，物业管理区域的划分需同时满足法定通用因素与地方具体规则的要求，二者结合构成完整依据。
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物业管理区域划分中存在一些常见的错误操作，可能导致划分无效或引发纠纷，以下为您列举：
1. 忽视规划许可证红线范围：部分主体仅依据建筑物物理距离划分，未以建设用地规划许可证的红线为基础，导致划分违反法定前提，后续可能被主管部门撤销。
2. 割裂共用设施设备区域：如将共用电梯覆盖的两栋楼拆分至不同区域，造成设施维护责任不清，引发业主间的使用纠纷。
3. 未征求业主意见擅自调整：根据规定，调整物业管理区域需征求业主意见，若未履行该程序，调整决定可能因程序违法被撤销。

若您发现自身涉及上述错误操作，或对划分结果有异议，建议及时向专业律师咨询，避免纠纷扩大。

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